Оспаривание сделок

Иски о признании договоров между гражданами недействительными, проверка юридической чистоты договора купли-продажи квартиры

Основной объем оспариваемых договоров между физическими лицами в адвокатской практике составляют сделки с квартирами.

Вторичный рынок жилья до сих пор далек от соблюдения принципа добросовестности продавцами квартир. Соблюдение простейших юридических формальностей попросту не принято. Продавцы до последнего стараются не показывать даже свидетельство о государственной регистрации права собственности. А этот документ является основным при купле-продаже квартиры, так как в нем указано основание возникновения права. Например, если в графе основание возникновения права будет указано решения суда, которое вступило в силу буквально на днях, то в большинстве случаев стоит отказаться от покупки.
Не редко у собственника возникают родственники, которые не участвовали в приватизации квартиры, что влечет оспаривание договора о приватизации и оспаривание всех последующих сделок по цепочке. Сроки исковой давности очень легко восстанавливаются, как причину для восстановления срока судьи указывают, что истец только что узнал о нарушении своего права.
До совершения сделки по покупке квартиры необходимо взять выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимость), для того, чтобы удостовериться в легитимности возникновения права собственности на квартиру, отсутствии арестов и обременений. Кроме того, необходимо выяснить по базам судов, по месту жительства продавца и месту нахождения квартиры, что судебные споры на квартиру отсутствуют.
Нередко можно найти иски супругов продавцов о разделе совместно нажитого имущества.
В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать штрафные санкции за просрочку снятия предыдущих владельцев с регистрационного учета.

Оспаривание сделок в арбитражном суде

В судебном порядке нашими юристами могут быть оспорены как многосторонние сделки (договоры), так и односторонние (односторонний зачет взаимных требований, одностороннее расторжение договора).
Договоры в рамках предпринимательской деятельности признаются недействительными арбитражным судом. При этом в рамках понятия недействительности существует градация на оспоримые и ничтожные сделки. Ничтожные сделки формально не признаются недействительными в рамках арбитражного процесса, по ним судья применяет последствия недействительности, например реституцию.

Отличия между видами недействительных сделок проявляются даже в различных сроках исковой давности.
При взыскании в арбитражном суде контрагентом существенной суммы, предъявляются встречные иски об оспаривании сделок лежащих в основе возникновения задолженности. Например сделка в арбитраже может оспариваться в связи с аффилированностью, а также в связи с отсутствием согласия (одобрения) на совершение крупной сделки.
В рамках дел о банкротстве тоже возможно оспаривание сделок должника.
Договоры, заключенные должником, могут быть признаны недействительными сделками, как в рамках гражданского законодательства, так и на основании Федерального закона о банкротстве, например в случае неравноценного обратного предоставления. В рамках банкротного дела сделки оспариваются от имени арбитражного управляющего. Необходимо, чтобы конкурсный управляющий подготовил заключение о том, что в действиях учредителя и генерального директора имеются признаки преднамеренного банкротства. Необходимо проверять показатели, на которых основано заключение, подготовленное временным управляющим. Вообще это исключительно финансовая работа, но необходимо проконтролировать, как будут рассчитываться показатели и какое заключение мы в итоге получим. Далее заключение можно использовать в качестве основания для возбуждения уголовного дела и как одно из оснований для привлечения контролирующих должника лиц (генеральный директор и учредители) к ответственности.