Суды по 214-ФЗ

Главная Услуги Юридическая помощь участникам долевого строительства

Признание права собственности на квартиры по договорам долевого участия в строительстве

Коллегия адвокатов "Глобал консалтинг" оказывает юридические услуги по защите прав участников долевого строительства.

Юристы Коллегия адвокатов "Глобал консалтинг" имеют опыт регистрации права собственности в принудительном (судебном) порядке, путем признания права собственности как отдельных клиентов, так и групп дольщиков.
Если на один и тот же объект недвижимости претендуют несколько заинтересованных лиц (в случае двойных продаж), то при наличии прочих равных право собственности будет признано за тем лицом, которое первым предъявит исковое заявление о признании права собственности. Поэтому, если после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию государственная регистрация квартиры не происходит, то для снижения рисков ее полной потери необходимо обратиться к адвокату для направления выверенного с точки зрения закона иска в суд. Варианты стратегии суда должны быть выверены ещё до подачи не только первого иска, но ещё на ступени предварительного разрешения - при подаче претензии.
В тех случаях, когда право собственности на квартиру клиента зарегистрировано за другим лицом, нашими адвокатами, в зависимости от обстоятельств дела, подаются иски о признании права отсутствующим, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об исключении записи о принадлежности квартиры содержащейся в системе Росреестра.

Нередко в практике долевого строительства встречаются случаи, когда застройщик не передает или не вовремя передает оплаченные квартиры по договору долевого участия строительства в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Квартиры не передаются в частности, если в Росреестр не был сдан пакет застройщика, подобные ситуации возникают, когда у застройщика заканчиваются денежные средства (покупатели еще не заплатили за следующую очередь) и он не соблюдает инвестиционные обязательства перед городом.
В подобных случаях возможно взыскание неустойки за несвоевременное исполнение обязательств застройщиком по передаче квартир. Неустойка может быть взыскана в размере внесенных дольщиком взносов (полная цена договора долевого участия) застройщику.
Пока не подписан акт приема-передачи можно расторгнуть договор долевого строительства, при этом Вы получите уплаченные денежные средства.
В том случае, если застройщиком был пропущен срок ввода дома в эксплуатацию, то по закону можно взыскать неустойку, а после расторжения договора можно взыскать убытки в размере рыночной стоимости квартиры. В случае, если дом не введен в эксплуатацию, то необходимо будет признавать право собственности на незавершенный объект строительства. Признание права собственности будет возможно, только если дольщик в полном объеме оплатил цену квартиры указанную в договоре долевого строительства.
Помимо споров о признании права собственности, в долевом строительстве распространено предъявление исков об устранении строительных недостатков. Например, когда застройщик передает квартиру без отделки, что противоречит договору долевого строительства, то с него можно как взыскать стоимость работ по производству отделки квартиры, так и обязать исправить эти недостатки своими силами.
При выявлении контролирующим органом применения схем обхода 214-ФЗ (предварительный договор купли-продажи, покупка векселя, договор простого товарищества), за каждое событие административного правонарушения, на застройщика накладывается штраф не менее полу миллиона рублей.

Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры дольщику

В тех случаях, когда строительство началось до вступления в силу 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (разрешение выдали до 2014), то применяется Закон РФ "О защите прав потребителей". Если же многоквартирный дом начал строится уже после вступления 214 закона, то применяется как 214-ФЗ, так и Закон о защите потребителей в аспектах их непосредственного регулирования. В связи с чем при подаче искового заявления в суд о взыскании неустойки с застройщика за просрочку передачи квартиры дольщику, возникают некоторые различия, в зависимости от применимого закона. Застройщику выгоднее всего пользоваться схемами продажи по закону об инвестициях, что не так распространено или через пресловутые жилищные кооперативы.
В рамках 214-ФЗ дольщик может взыскать с застройщика от 1/300 ставки рефинансирования в день. Ставка рефинансирования (которая больше не существует, но при этом равна ключевой) устанавливается Центральным банком и составляет 9,75%. Если дольщик не юридическое лицо, а гражданин, то неустойка по закону начисляется в двойном размере, но не за год, а за 300 дней, что составляет около 35% годовых.
Если исковое заявление подано в рамках "защиты прав потребителей", то государственная пошлина за обращение в суд общей юрисдикции, при заявлении неустойки до одного миллиона, не подлежит уплате, что является дополнительным основанием для последовательной подачи нескольких исковых заявлений.

В большинстве случаев, судебная практика по искам дольщиков, складывается в сторону уменьшения судом неустойки до разумных пределов. Категория разумности является оценочной и определяется судом самостоятельно. Поэтому при подаче исков о взыскании неустойки с застройщика, наши адвокаты рекомендуют подавать не один цельный иск за весь период просрочки, а несколько исков на взыскание разных периодов просрочки, исходя из средней взыскиваемой суммы по одному делу.
Но, при применении "защиты прав потребителей" максимальная неустойка не может превышать цену договора долевого строительства.
После вынесения ряда определений Конституционным судом от 15 января 2015 года, в правоприменительной практике количество дел, в которых неустойка снижается многократно должно пойти в сторону уменьшения. Кроме того, коллегия судей высказалась за обязательное заявление ответчиком в заседании о необходимости снижения неустойки, так как суд не вправе выполнять роль одной из сторон.
Иски по 214-ФЗ, если в них не идет речи о признании права на квартиру, могут быть поданы как по месту нахождения застройщика, так и в ближайший для истца районный или мировой суд.
Определением суда иск может быть возвращен (обычно таких определений становится больше в сезон отпусков). Как правило смысл определений сводится к тому, что в договоре установлена подсудность по местонахождению застройщика. Так как Верховный суд разъяснил этот вопрос, указав, что потребитель (дольщик) может подавать иск независимо от положений договора, то иск должен быть принят после рассмотрения частной жалобы дольщика по 214-фз в Гор.суде. Для оспаривания условия договора о территориальной подсудности спора, нет необходимости в предъявлении дополнительного иска о признании договора недействительным, достаточно подачи искового заявления о защите прав потребителя в суд не указанный в договоре.Если иск заявлен на сумму меньшую, чем 50 тысяч рублей, но при этом заявлен к взысканию моральный вред, то иск дольщика должен рассматриваться в районном суде, а не в мировом. Но, для экономии времени, лучше заявлять иски на большую сумму, так как районный суд вполне может вернуть иск, не взирая на незаконность своих действий.
Иногда, суд первой инстанции указывает на невозможность взыскания неустойки с застройщика до подписания акта приема-передачи, что не соответствует как материальным нормам, так и сложившейся судебной практике.
В случае если взыскание неустойки было бы возможно только после передачи жилого помещения, то застройщик, уклоняясь от подписания акта приема-передачи, попросту, получал бы судебный иммунитет. Кроме того, после передачи квартиры после трехлетней просрочки, застройщик мог бы заявлять о пропуске срока исковой давности и опять же не нести ответственности.
Если договор с застройщиком изначально заключался не по 214-ФЗ, то лучшим вариантом является передача неустойки по цессии (договор уступки права требования) на юридическое лицо либо на индивидуального предпринимателя, при уступке процентов автоматически меняется подсудность спора. Требование юридического лица либо индивидуального предпринимателя о взыскании неустойки будет рассматриваться в арбитражном суде, где неустойка может быть снижена меньше двойной ставки рефинансирования только в исключительных случаях.
Если застройщик оформлял отношения с дольщиком предварительным договором и скорость строительства настолько медленная, что денежные средства проще вложить в другую долевку, то в районном суде взыскивается неосновательное обогащение (в решениях суда оно нередко фигурирует как обеспечительный платеж), а также моральный вред и судебные расходы, а уже потом, после уступки права требования юридическому лицу или ИП, заявляется исковое заявление о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в арбитражный суд.
При взыскании неустойки районный суд должен руководствоваться не только положениями 214-ФЗ, но также и Законом "О защите прав потребителей", в котором предусмотрен штраф, который взыскивается в пользу истца с ответчика, в размере 50% от удовлетворенных исковых требований. Исходя из чего, при взыскании миллиона неустойки, ответчик также должен оплатить пол миллиона дополнительно. В исковых требованиях просить взыскать штраф не обязательно, он должен взыскиваться судом автоматически. Сама по себе оплата ответчиком после подачи дольщиком иска, не повлечет отказа во взыскании штрафа. Штраф не взыскивается только если требования были выполнены до подачи иска по законам о долевом строительстве и защите потребителей. Подобная практика Верховного суда не помешает судье районному суда как не взыскать, так и уменьшить сумму штрафа по собственному усмотрению. В подобных случаях необходимо предъявление апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции для взыскания полной суммы штрафа по защите прав потребителей.
Ранее можно было увидеть отказные решения по 214-ФЗ, в части взыскания морального вреда, так как долевое строительство регулируется специальным законом и к подобным правоотношениям не применяются нормы о защите прав потребителей. В настоящий время, судебная практика пришла необходимости взыскания также и морального вреда.
Как бы то ни было, если решение районного суда не соответствует ожиданиям по размеру неустойки по 214-ФЗ, всегда можно подать апелляционную жалобу в горсуд.
В ситуации, если застройщик не является в заседания и не заявляет никаких ходатайств - может быть вынесено как заочное решение, так и при наличии двухкратного уведомления, обычного решения. Заочное решение районного суда может быть оспорено ответчиком в более легкой процедуре обжалования. Рассмотрение иска в районном (городском) суде по предыдущему юридическому адресу, без уведомления застройщика по новому адресу местонахождения, можно назвать идеальной ситуацией, так как ответчик не сможет заявлять о снижении неустойки по 214 закону. Конечно, остается риск обжалования вступившего судебного решения, но в таком случае дольщик занимает лидирующую позицию в судебном споре с застройщиком по ДДУ.
Если застройщик не соблюдает сроки передачи строящегося жилья, то возможен вариант расторжения ДДУ и возврат оплаченной суммы в более сжатые сроки, чем в тех случаях, когда договор по 214-ФЗ расторгается дольщиком без веских причин.
В стандартных случаях, наши юристы сначала подают иск о признании права собственности на квартиру за дольщиком, после чего заявляются требования о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры. Так как подавляющее большинство дольщиков вынуждены обращаться за квалифицированной юридической помощью, то не маловажным является то, что судебные расходы на адвоката по 214-ФЗ будут взысканы с ответчика. Стоимость юридических услуг можно заявлять как до вынесения решения, так и в последующем, процессуальных преград для этого нет. Но, так как редко обходится без апелляционного обжалования, то расходы на районный суд и горсуд лучше заявлять по факту окончания разбирательства по ДДУ. По делам дольщиков рассматриваемых в судах Ленинградской области сумма судебных расходов взыскиваемых с застройщика будет меньше, чем в судах городских.
Кроме всего прочего, приоритетом для адвоката дольщика по 214-ФЗ, является скорость принятия решения и его исполнение. Для ускорения судебного рассмотрения юристами применяются различные ухищрения, например представитель истца самостоятельно отправляет телеграмму застройщику с уведомлением о заседании, так как суд может не обеспечить материалы дела надлежащими почтовыми документами.
Как только решение суда по дольщику вступает в силу, а происходит это через месяц после изготовления или после рассмотрения дела в апелляционной инстанции, то юрист должен получить исполнительный лист по неустойке. Испол.лист позволяет применять разнообразные способы взимания долга. Например, лист может быть подан в банк застройщика, где со счета спишутся денежные средства и отправятся напрямую истцу. Также можно подать исполнительный лист районным судебным приставам, конечно же, если нет сводного исполнительного производства. Приставы могут арестовывать имущество ответчика, списывать деньги со счетов. А если денежные средства отсутствуют, то приставы могут продать через торги не распределенные дольщикам квартиры застройщика.
В случае, если решение суда о взыскании денежных средств (только основной суммы долга) не будет исполнено должником добровольно, то дольщик может предъявить заявление в арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Неустойка взысканная по суду и убытки не считаются поводом для банкротства строительной компании, но уже после введения первой процедуры банкротства - наблюдения, эти суммы могут быть записаны в реестр требований должников.
Необходимо отметить, что в не зависимости от профессионализма адвоката, при рассмотрении исков дольщиков районными судами, значительное влияние играет человеческий фактор при написании решения. Судья может уйти в отпуск на месяц, помощник может допустить опечатку в сумме неустойки, как в меньшую, так и в большую стороны. В суде даже могут закончиться исполнительные листы. Все эти не предсказуемые моменты могут затянуть получение денег от застройщика.
При обращении от трех дольщиков и больше в коллегии предусмотрены нарастающие скидки на услуги юристов по искам о взыскании неустойки с застройщиков.

Банкротство застройщика

Отдельно стоит выделить строительные организации, которые признаются банкротом. Такая ситуация отличается повышенной сложностью в ее разрешении. Если на застройщика подано заявление о признании должника банкротом, необходимо в срочном порядке подать исковое заявление о признании права собственности, так как в случае применения арбитражным судом правил о банкротстве застройщика, можно будет признать право собственности только в рамках дела о банкротстве и только если жилой дом уже был введен в эксплуатацию. При открытии банкротства застройщика дела о признании права собственности рассматриваемые в других судах прекращаются. Если жилой дом не введен в эксплуатацию, то нужно будет включаться в рамках дела о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений.
Если иск о признании права был подан в суд общей юрисдикции до вынесения определения о банкротстве застройщика, то дело может быть рассмотрено, а если после, то дело по 214-ФЗ прекращается.
В некоторых редких случаях проблемы дольщиков разрешаются в административном порядке, в Санкт-Петербурге органом уполномоченным на рассмотрение вопросов связанных с долевым строительством, является Комитет по строительству. Данный орган также привлекается арбитражным судом в обязательном порядке при рассмотрении дел о банкротстве застройщика.
Если в рамках банкротства застройщика количество требований о передаче квартир будет больше, чем количество построенных квартир, что часто случается при наличии у застройщика объектов незавершенного строительства, то удовлетворение требований кредиторов будет возможно только в рамках процедуры мирового соглашения.